Changer de syndic
en assemblée générale
Comprenez chaque étape pour changer de syndic en assemblée générale : mise en concurrence, inscription à l'ordre du jour, vote des copropriétaires et transmission des archives au nouveau gestionnaire.
Changer de syndic en assemblée générale est un droit des copropriétaires : à l'échéance ou en cas de désaccord, le syndicat peut désigner un nouveau gestionnaire en votant lors de l'AG annuelle. Honoraires jugés élevés, manque de réactivité, gestion contestée des travaux : les motifs ne manquent pas, et la décision appartient toujours à l'assemblée, jamais à un copropriétaire isolé.
Pour que le changement aboutisse, encore faut-il respecter la procédure : inscrire la question à l'ordre du jour, recueillir les devis concurrents, soumettre les candidatures au vote et organiser la passation. Ce guide pédagogique détaille chaque étape, les règles de majorité applicables et les écueils à éviter, afin de sécuriser votre décision — sous réserve, toujours, de vos statuts et du règlement de copropriété.
Le changement de syndic relève de l'assemblée générale. Aucun copropriétaire ne peut l'imposer seul : seul le vote majoritaire fait foi.
Le conseil syndical met le syndic en concurrence et présente au moins un devis alternatif, sauf dispense votée par l'assemblée.
La désignation d'un syndic se vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
La question doit être inscrite à l'ordre du jour avant l'envoi de la convocation, dans les délais prévus par la loi.
Le syndic sortant transmet la trésorerie et les archives au nouveau dans les délais légaux, garantissant la continuité de gestion.
Pourquoi et quand changer de syndic en assemblée générale ?
Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour une durée déterminée, généralement d'un à trois ans. À l'approche de l'échéance du contrat, l'assemblée générale est libre de le renouveler ou de désigner un nouveau gestionnaire. C'est le moment naturel pour changer de syndic en assemblée générale, sans avoir à justifier d'une faute particulière.
Les motifs les plus fréquents tiennent à la qualité de service : honoraires perçus comme excessifs, manque de transparence sur les comptes, lenteur dans le suivi des travaux ou des sinistres, difficulté à joindre le gestionnaire. Lorsque la confiance est rompue, le conseil syndical peut prendre l'initiative de proposer une alternative et de la soumettre au vote.
- Échéance ou non-renouvellement du contrat de syndic en cours
- Honoraires ou frais annexes jugés disproportionnés
- Manque de réactivité sur les demandes et les travaux
- Désaccord persistant entre le conseil syndical et le syndic
La mise en concurrence du syndic : une étape clé
Avant de renouveler ou de remplacer le gestionnaire, la loi prévoit une mise en concurrence du syndic : le conseil syndical sollicite plusieurs cabinets et compare leurs offres. Cette démarche permet à l'assemblée de voter en connaissance de cause, sur la base de prestations et d'honoraires comparables.
En pratique, le conseil syndical recueille au minimum un devis concurrent, présenté selon un contrat type qui facilite la comparaison poste par poste. L'assemblée peut toutefois décider, par un vote, de dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence pour l'année concernée. Pour comparer utilement, ne vous arrêtez pas au seul forfait de base : examinez les honoraires complémentaires, le périmètre des prestations incluses et la qualité du suivi proposé.
- Demander plusieurs devis sur la base d'un contrat type comparable
- Comparer le forfait de base et les honoraires complémentaires
- Vérifier le périmètre exact des prestations incluses
- Conserver les offres pour les annexer à la convocation
Inscrire le changement de syndic à l'ordre du jour
Aucune décision ne peut être votée si la question ne figure pas à l'ordre du jour. Pour changer de syndic, le conseil syndical ou tout copropriétaire doit donc demander l'inscription de la désignation d'un nouveau syndic, en joignant le ou les contrats des candidats proposés. Cette demande s'adresse au syndic en place, qui est tenu de l'inscrire dès lors qu'elle parvient dans les délais.
La convocation, accompagnée de l'ordre du jour et des projets de contrat, doit être adressée à chaque copropriétaire dans le respect du délai légal — en principe vingt et un jours avant l'assemblée, sauf délai différent prévu par votre règlement de copropriété. Joindre les devis concurrents et les fiches d'honoraires permet à chacun de comparer avant le vote.
- Adresser la demande d'inscription au syndic en place par écrit
- Joindre les projets de contrat des syndics candidats
- Respecter le délai de convocation prévu par la loi et vos statuts
- Annexer les devis pour éclairer le vote des copropriétaires
Voter le changement de syndic : règles de majorité
La désignation d'un syndic se décide à la majorité absolue, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Pour voter le changement de syndic, il faut donc réunir plus de la moitié des millièmes de la copropriété en faveur du candidat retenu.
Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple, sur la base des seules voix exprimées. Lorsque plusieurs candidats sont en lice, chaque contrat est généralement soumis successivement au vote, dans l'ordre fixé par l'ordre du jour. Une plateforme de vote facilite ce décompte des millièmes et garantit la traçabilité des résultats.
- Majorité absolue : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires
- Second vote possible à la majorité simple sous conditions
- Vote candidat par candidat lorsque plusieurs offres sont proposées
- Décompte en millièmes consolidé et procès-verbal des résultats
Après le vote : passation et transmission des archives
Une fois le nouveau syndic désigné, le contrat prend effet à la date fixée par l'assemblée. Le syndic sortant doit alors organiser la passation : remise de la situation de trésorerie, des comptes du syndicat, des contrats en cours et de l'ensemble des archives de la copropriété, dans les délais prévus par la loi.
Le conseil syndical veille au bon déroulement de cette transition et signale tout retard. Le procès-verbal de l'assemblée, qui consigne le résultat du vote et l'identité du nouveau gestionnaire, constitue la preuve de la décision : il doit être notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants, qui disposent d'un délai pour contester le cas échéant.
- Transmission de la trésorerie et des comptes au nouveau syndic
- Remise complète des archives et des contrats en cours
- Notification du procès-verbal aux copropriétaires concernés
- Suivi de la transition par le conseil syndical
Questions fréquentes
Peut-on changer de syndic en assemblée générale à tout moment ?
Le plus simple est de changer de syndic en assemblée générale à l'échéance du contrat, sans avoir à justifier d'un motif. En cours de mandat, la révocation reste possible mais suppose en principe un motif légitime et doit être inscrite à l'ordre du jour, sous réserve de vos statuts et du règlement de copropriété.
Qui peut demander l'inscription du changement à l'ordre du jour ?
Le conseil syndical comme tout copropriétaire peut demander l'inscription de la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour. La demande est adressée par écrit au syndic en place, accompagnée des projets de contrat des candidats, dans le respect des délais légaux.
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
Le conseil syndical doit en principe procéder à une mise en concurrence en présentant au moins un contrat concurrent. L'assemblée générale peut toutefois en dispenser le conseil syndical par un vote. La comparaison des offres reste vivement recommandée pour décider en connaissance de cause.
Quelle majorité faut-il pour voter le changement de syndic ?
Pour voter le changement de syndic, la désignation se décide à la majorité absolue, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote à la majorité simple peut intervenir immédiatement.
Que se passe-t-il si aucun syndic n'est désigné ?
Si l'assemblée ne parvient pas à désigner un syndic, la copropriété risque de se retrouver sans gestionnaire. Une nouvelle assemblée peut être convoquée et, à défaut, la désignation d'un administrateur provisoire peut être sollicitée auprès du tribunal, sous réserve des règles applicables à votre copropriété.
Le vote du changement de syndic peut-il se faire en ligne ?
Oui, le vote peut être organisé par correspondance ou par voie électronique lorsque le dispositif respecte le secret du vote, l'identification des votants et la traçabilité du scrutin. Cela facilite le décompte des millièmes et la production du procès-verbal, sous réserve de vos statuts et des recommandations de la CNIL.
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