Assemblée générale de copropriété
en ligne
Faites participer et voter vos copropriétaires à distance comme en présentiel : vote par correspondance et vote électronique des résolutions, dans le respect de la loi du 10 juillet 1965.
Organiser une assemblée générale de copropriété en ligne consiste à permettre aux copropriétaires de participer et de voter sans être physiquement présents : par vote par correspondance ou par vote électronique des résolutions, à distance. Encadrée par la loi du 10 juillet 1965, la loi ELAN de 2018 et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, cette dématérialisation est aujourd'hui pleinement reconnue. Bien menée, elle augmente la participation, sécurise les décisions et simplifie le travail du syndic comme du conseil syndical.
Encore faut-il ne pas confondre deux modalités distinctes — le vote par correspondance et le vote électronique des résolutions à distance — qui n'obéissent pas aux mêmes règles. Cette page clarifie le cadre légal, le déroulé concret d'une AG dématérialisée, les coûts réels et leur répartition, et les critères pour choisir un logiciel d'AG de copropriété fiable et conforme au RGPD.
Chaque copropriétaire vote pour, contre ou s'abstient sur chaque résolution, avec la même valeur juridique qu'un vote en séance.
Le formulaire de vote par correspondance (arrêté du 2 juillet 2020) est dématérialisé et consolidé avec les votes électroniques.
Vote à distance ou en présentiel : tous les copropriétaires participent au même scrutin, où qu'ils soient.
Présents, représentés et pouvoirs sont consolidés en temps réel selon les tantièmes, pour suivre le calcul des majorités.
Émargement et feuille de présence dématérialisés, puis procès-verbal pré-rempli, scellé cryptographiquement et signé (Ed25519).
Vérification d'identité, secret du vote et hébergement en France, dans le respect du RGPD et des recommandations de la CNIL.
Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété en ligne ?
Une assemblée générale de copropriété en ligne est une AG lors de laquelle tout ou partie des copropriétaires participent et votent à distance, via des moyens numériques. Le terme recouvre en réalité deux modalités juridiquement différentes qu'il est essentiel de ne pas confondre, car elles n'impliquent pas les mêmes décisions ni les mêmes délais.
Le vote par correspondance consiste à transmettre ses votes en amont via un formulaire conforme, sans assister à la séance. Le vote électronique des résolutions, lui, dématérialise l'expression et le décompte des votes sur la plateforme, à distance. Une même AG peut combiner ces modalités avec le vote en présentiel et consolider l'ensemble dans un même scrutin.
- Vote électronique à distance : on exprime son vote en ligne sur la plateforme
- Vote par correspondance : on transmet ses votes avant l'AG via un formulaire conforme
- Vote électronique des résolutions : l'expression et le décompte des votes sont dématérialisés
- Consolidation : présentiel, correspondance et vote électronique réunis dans le même scrutin
Cadre légal : loi ELAN, ordonnance 2019-1101 et loi de 1965
Le vote électronique en copropriété et la participation à distance reposent sur plusieurs textes. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ouvert la voie, en habilitant le gouvernement à réformer le droit de la copropriété. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a ensuite inscrit dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la possibilité, pour les copropriétaires, de participer à l'assemblée par tout moyen de communication électronique, ou de voter par correspondance.
L'article 17-1 A de la loi de 1965 prévoit la participation à distance et le vote par correspondance ; le formulaire de vote par correspondance est défini par l'arrêté du 2 juillet 2020. Les modalités pratiques figurent au décret n° 67-223 du 17 mars 1967, complété par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019. Les majorités restent celles du droit de la copropriété : article 24 (majorité simple), article 25 (majorité absolue) et article 26 (double majorité). Sous réserve de l'application qui en est faite à votre copropriété, ces textes confèrent au vote dématérialisé la même valeur que le vote en séance.
- Loi ELAN du 23 novembre 2018 : point de départ de la réforme
- Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : participation à distance et vote par correspondance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : régime de la copropriété
- Arrêté du 2 juillet 2020 : formulaire de vote par correspondance conforme
- Majorités inchangées : articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965
Les façons de voter à distance comparées
Pour faire voter les copropriétaires en ligne, plusieurs modalités coexistent et peuvent se cumuler. Chacune répond à une situation différente et obéit à ses propres conditions de mise en place. Le tableau ci-dessous résume qui décide, à quelle majorité, et la valeur juridique de chaque option.
- Vote par correspondance : le copropriétaire transmet ses votes en amont via le formulaire conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 ; il est ouvert sans décision préalable de l'AG ; un copropriétaire qui vote « contre » ou s'abstient est réputé opposant ou défaillant.
- Vote électronique 100 % dématérialisé des résolutions : l'expression et le décompte des votes se font à distance sur la plateforme ; le recours au dispositif électronique relève d'une décision de l'AG ; valeur juridique identique au vote en séance.
- Vote en présentiel : le copropriétaire vote en séance ; sa voix est consolidée avec les votes à distance dans un même décompte.
- Consolidation par résolution : les votes en présentiel, par correspondance et électroniques sont réunis dans un même décompte, par résolution et par tantièmes.
Conditions de validité d'une AG de copropriété à distance
Pour qu'une AG de copropriété à distance soit valable, plusieurs conditions doivent être réunies. Le recours au vote électronique suppose en principe une décision préalable de l'assemblée générale, prise à la majorité de l'article 25, fixant les moyens techniques et leurs modalités. La copropriété doit ensuite garantir la vérification d'identité de chaque participant et des moyens techniques permettant le suivi des débats et des votes.
Le vote par correspondance, lui, ne requiert pas de décision préalable : il est ouvert à chaque copropriétaire dès lors que le formulaire conforme est joint à la convocation. En cas d'écart entre une résolution amendée en séance et le formulaire transmis, le copropriétaire est généralement réputé défaillant sur cette résolution. La validité repose enfin sur le respect du quorum implicite et des majorités applicables ; ces points s'apprécient selon le règlement de votre copropriété et l'état du droit en vigueur.
- Décision préalable de l'AG (majorité de l'article 25) pour le vote électronique
- Vérification d'identité de chaque copropriétaire participant à distance
- Moyens techniques garantissant le suivi des débats et des votes
- Formulaire de vote par correspondance conforme joint à la convocation
- Respect des majorités des articles 24, 25 et 26 selon la nature des résolutions
Coûts d'une AG de copropriété en ligne : qui paie ?
Le coût d'une AG de copropriété en ligne dépend du nombre de lots, du format (vote électronique complet, vote par correspondance, scrutin mixte) et de la solution retenue : module d'un extranet de copropriété, plateforme de vote dédiée ou prestataire spécialisé. À titre indicatif, les offres du marché vont d'environ 1 à 4 € par lot et par AG pour une plateforme dédiée au vote électronique, jusqu'à des forfaits annuels couvrant un nombre illimité d'AG pour les copropriétés importantes. Le vote par correspondance papier reste peu coûteux à l'unité mais génère des frais d'impression, d'affranchissement et de saisie qui disparaissent en version dématérialisée.
La question « qui paie ? » se tranche selon le droit de la copropriété : les dépenses liées à l'organisation de l'AG, y compris les outils numériques décidés par l'assemblée, relèvent en principe des charges générales de copropriété, réparties entre copropriétaires selon les tantièmes. Le coût exact et son imputation dépendent du devis voté et de votre règlement de copropriété ; il est recommandé de comparer plusieurs offres avant de soumettre la décision à l'AG.
- Fourchette indicative : 1 à 4 € par lot et par AG selon la plateforme et le périmètre
- Facturation au forfait par AG, au lot, ou intégrée au contrat de syndic
- Économies sur l'impression, l'affranchissement et la saisie des votes papier
- Dépenses imputées aux charges générales, réparties selon les tantièmes
- Comparer plusieurs devis avant de faire voter la dépense par l'assemblée
RGPD, CNIL et sécurité du scrutin en copropriété
Une AG de copropriété en ligne traite des données personnelles : identité et coordonnées des copropriétaires, tantièmes, votes. La solution utilisée doit donc respecter le RGPD et s'inspirer des recommandations de la CNIL relatives au vote électronique : secret du vote, intégrité des votes, vérification d'identité fiable, traçabilité et durées de conservation maîtrisées. Le secret du vote impose de séparer techniquement l'identité du copropriétaire (nécessaire au calcul des tantièmes) du contenu de son vote ; les bulletins individuels ne sont jamais déchiffrés.
Concrètement, privilégiez une plateforme assurant un chiffrement de bout en bout des votes (chiffrement homomorphe ElGamal sur courbe Ristretto255), un scellement par empreinte SHA-256 et des signatures Ed25519, un journal d'audit du scrutin, une politique claire de conservation et d'archivage du procès-verbal, et un hébergement de préférence en France ou dans l'Union européenne. Ces garanties protègent la copropriété en cas de contestation et rendent les résultats vérifiables et auditables, ce qui limite l'exposition juridique du syndic. La conformité au règlement eIDAS sur les services de confiance et l'horodatage qualifié des opérations renforcent encore la valeur probante du scrutin en cas de litige.
- Secret du vote : identité séparée du contenu du vote, bulletins individuels jamais déchiffrés
- Chiffrement de bout en bout, scellement SHA-256, signatures Ed25519 et journal d'audit du scrutin
- Horodatage qualifié et conformité eIDAS pour renforcer la valeur probante du scrutin
- Conservation et archivage maîtrisés du procès-verbal et des preuves
- Hébergement en France ou dans l'UE, dans le respect du RGPD
Choisir un logiciel ou une plateforme d'AG de copropriété
Le marché propose plusieurs types de solutions : modules intégrés aux extranets de syndic, plateformes de vote électronique dédiées et prestataires spécialisés dans l'assemblée générale en ligne. Plutôt que de retenir un nom par habitude, comparez les solutions sur des critères objectifs et adaptés à votre copropriété. Un bon logiciel d'AG de copropriété doit gérer aussi bien le vote par correspondance que le vote électronique des résolutions à distance, au sein d'un même scrutin.
Vérifiez la prise en charge des tantièmes et des majorités des articles 24, 25 et 26, la gestion des pouvoirs et de la procuration dématérialisée, la convocation électronique par e-mail, la feuille de présence numérique, l'émargement, le procès-verbal scellé cryptographiquement et signé (Ed25519), ainsi que la conformité RGPD et la sécurité du scrutin. L'ergonomie et l'accompagnement comptent autant que les fonctionnalités, en particulier pour les copropriétaires les moins à l'aise avec le numérique. Vérifiez également si la solution attribue un code unique par votant pour l'authentification, garantissant qu'un même copropriétaire ne puisse voter qu'une seule fois, y compris en cas de lots multiples.
- Gestion simultanée du vote par correspondance et du vote électronique à distance
- Calcul des tantièmes, du quorum et des majorités des articles 24, 25 et 26
- Code unique votant pour l'authentification et la prévention du double vote
- Pouvoirs et procuration dématérialisée, convocation électronique, feuille de présence et émargement en ligne
- Procès-verbal scellé cryptographiquement et signé (Ed25519), notifié aux copropriétaires
- Conformité RGPD, sécurité du scrutin et accompagnement du syndic et des copropriétaires
Syndic bénévole et autogestion : organiser une AG en ligne sans expertise technique
Les syndics bénévoles et les copropriétés en autogestion représentent une part importante du parc français — on estime que plus d'un million de copropriétés fonctionnent sans syndic professionnel. Pourtant, la quasi-totalité des solutions du marché sont pensées pour les syndics pro, avec des interfaces complexes et des tarifs calibrés sur de grands volumes. Un syndic bénévole a des besoins différents : une prise en main rapide (idéalement en moins d'une heure), une gestion simplifiée des tantièmes et des majorités, et un coût maîtrisé à l'AG.
Les plateformes les mieux adaptées à l'autogestion proposent un import du tableau de répartition (lots et tantièmes) en quelques clics, un paramétrage guidé des résolutions avec détection automatique de la majorité applicable (article 24, 25 ou 26), et une génération du procès-verbal conforme sans connaissance juridique préalable. Avant de choisir, vérifiez que la solution inclut un accompagnement à la première AG et une assistance disponible le jour J : pour un syndic bénévole, c'est souvent le critère décisif.
- Import simplifié du tableau de répartition (lots et tantièmes) sans manipulation technique
- Détection automatique de la majorité applicable par résolution (art. 24, 25, 26)
- Génération guidée du procès-verbal conforme, sans expertise juridique préalable
- Accompagnement à la première AG et assistance en direct le jour de la séance
- Tarification à l'AG ou au lot, adaptée aux petites copropriétés en autogestion
Comment se déroule une AG de copropriété en ligne ?
Le syndic envoie la convocation, par e-mail le cas échéant, au moins 21 jours avant l'AG, avec l'ordre du jour, les documents et le formulaire de vote par correspondance dématérialisé.
Le copropriétaire qui souhaite participer à distance informe le syndic, en principe au plus tard 3 jours francs avant la séance.
Le jour J, chaque participant s'authentifie ; la feuille de présence dématérialisée et les tantièmes se consolident en temps réel.
Les résolutions sont soumises au vote : présentiel, correspondance et vote électronique sont intégrés dans un même décompte par majorité.
Le PV est généré, scellé cryptographiquement et signé (Ed25519), puis notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans le délai d'un mois.
L'assemblée générale de copropriété en ligne — vote par correspondance et vote électronique des résolutions à distance — est pleinement reconnue par la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l'ordonnance n° 2019-1101. Bien encadrée (décision de l'AG, vérification d'identité, RGPD), elle rend les décisions plus participatives et tout aussi opposables qu'en séance, sous réserve de votre règlement de copropriété.
Questions fréquentes
Peut-on organiser une assemblée générale de copropriété 100 % en ligne ?
Oui. Une AG de copropriété peut se tenir intégralement à distance, en combinant vote par correspondance et vote électronique des résolutions, dès lors que l'assemblée a décidé des moyens techniques (en principe à la majorité de l'article 25), que l'identité des participants est vérifiée et que le suivi des débats et des votes est garanti. Un scrutin mixte, réunissant présentiel et distanciel dans le même décompte, reste également possible.
Le vote électronique a-t-il la même valeur juridique que le vote en séance ?
Oui. Le vote électronique des résolutions et la participation à distance ont la même valeur juridique qu'un vote exprimé en présentiel, dès lors que les conditions légales sont respectées (décision de l'AG sur les moyens techniques, vérification d'identité, secret et traçabilité du scrutin). Cette équivalence s'apprécie au regard de la loi de 1965 et de votre règlement de copropriété.
Qui décide de mettre en place le vote électronique en copropriété et à quelle majorité ?
Le recours au vote électronique des résolutions est en principe décidé par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (majorité absolue), qui valide les moyens techniques et leurs modalités. Le vote par correspondance, lui, est ouvert sans décision préalable dès lors que le formulaire conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 est joint à la convocation.
Comment participer à l'AG à distance et dans quel délai prévenir le syndic ?
Le copropriétaire qui souhaite participer à distance en informe le syndic, en principe au plus tard 3 jours francs avant la réunion, par les moyens prévus dans la convocation. Le syndic lui communique alors les modalités de connexion. La convocation, elle, doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant l'assemblée.
Combien coûte une AG de copropriété en ligne et qui paie ?
Le coût dépend du nombre de lots, du format choisi (vote électronique, vote par correspondance, scrutin mixte) et de la solution : module d'extranet de copropriété, plateforme dédiée ou prestataire. À titre indicatif, les offres vont d'environ 1 à 4 € par lot et par AG pour une plateforme dédiée. Ces dépenses relèvent en principe des charges générales de copropriété, réparties entre copropriétaires selon les tantièmes, sur la base du devis voté par l'assemblée.
Que se passe-t-il en cas de problème technique pendant l'AG à distance ?
La copropriété doit prévoir des moyens techniques fiables garantissant le suivi des débats et des votes ; le syndic, organisateur de l'AG, peut voir sa responsabilité engagée en cas de défaillance imputable au dispositif. Si un copropriétaire est déconnecté pendant un vote, mieux vaut suspendre brièvement la résolution concernée et tracer l'incident grâce au journal d'audit. Une décision peut être contestée devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal, notamment par les opposants et défaillants.
Le procès-verbal d'AG de copropriété généré en ligne a-t-il valeur légale ?
Oui, sous réserve que sa rédaction respecte les exigences du décret du 17 mars 1967 : mention des résolutions, des résultats de vote par tantièmes, de la liste des opposants et défaillants, et de la date de notification. Un PV scellé cryptographiquement (empreinte SHA-256) et signé numériquement (Ed25519) offre en outre une garantie d'intégrité et d'horodatage qui renforce sa valeur probante en cas de contestation devant le tribunal judiciaire.
Comment le syndic bénévole peut-il organiser une AG en ligne sans expertise technique ?
Les plateformes adaptées à l'autogestion permettent d'importer le tableau de répartition (lots et tantièmes) en quelques clics, de paramétrer les résolutions avec détection automatique de la majorité applicable (art. 24, 25 ou 26), et de générer le procès-verbal conforme sans connaissance juridique préalable. L'essentiel est de choisir une solution proposant un accompagnement à la première AG et une assistance disponible le jour J, car c'est souvent le facteur décisif pour un syndic bénévole.
Quels sont les délais pour mettre en place une solution d'AG de copropriété en ligne ?
La mise en place technique est généralement rapide : la plupart des plateformes spécialisées permettent de configurer une copropriété et de lancer une première AG en 24 à 48 heures après la souscription. Le délai réglementaire à respecter reste celui de la convocation (21 jours minimum avant l'AG). Si le vote électronique des résolutions n'a pas encore été approuvé par votre assemblée, il faudra inscrire cette décision à l'ordre du jour d'une AG préalable, votée à la majorité de l'article 25.
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