Les majorités en assemblée
générale de copropriété
Comprenez enfin quelle majorité s'applique à chaque décision : majorité simple de l'article 24, majorité absolue de l'article 25, double majorité de l'article 26 et règle de l'unanimité.
Maîtriser les majorités en assemblée générale de copropriété est indispensable pour voter valablement et éviter qu'une décision soit contestée. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application répartissent les résolutions entre plusieurs régimes de majorité, selon la nature et l'importance de la décision. Chaque article — 24, 25, 26 — correspond à un seuil précis qu'il faut connaître avant de soumettre une question au vote.
Dans ce guide, nous expliquons de façon claire et pédagogique les différentes majorités applicables en copropriété : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité et l'unanimité. Vous saurez quelle majorité retenir pour chaque type de décision, comment les voix se comptent en tantièmes, et quels mécanismes (comme la passerelle de l'article 25-1) facilitent le vote. Les informations ci-dessous sont données à titre informatif, sous réserve de vos statuts et du règlement de copropriété.
Décisions courantes votées à la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne comptent pas.
Décisions importantes votées à la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Les absents pèsent dans le calcul.
Décisions graves nécessitant la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes).
Pour les décisions les plus lourdes (aliénation de parties communes, surélévation), l'accord de tous les copropriétaires est requis.
Chaque copropriétaire vote selon sa quote-part de parties communes : une voix n'égale pas un copropriétaire, mais des millièmes.
Pourquoi plusieurs majorités en assemblée générale de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 ne traite pas toutes les décisions de la même manière. Plus une décision engage durablement ou financièrement la copropriété, plus la majorité requise est élevée. C'est la raison d'être des différents articles : l'article 24 régit la gestion courante, l'article 25 les décisions plus structurantes, et l'article 26 les décisions touchant à la consistance même de l'immeuble.
En copropriété, les voix ne se comptent pas par tête mais en tantièmes (ou millièmes) : chaque lot dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes. Un copropriétaire détenant 300/1000 pèse donc trois fois plus qu'un copropriétaire à 100/1000. Identifier la bonne majorité évite de voter une résolution sous un mauvais régime, ce qui l'exposerait à une annulation.
- Plus l'enjeu est important, plus la majorité exigée est élevée
- Les voix s'expriment en tantièmes de parties communes, pas par personne
- Le syndic doit indiquer la majorité applicable à chaque résolution de l'ordre du jour
- Une résolution votée sous un mauvais régime peut être contestée en justice
Article 24 : la majorité simple des décisions courantes
La majorité de l'article 24 est la plus accessible : la décision est adoptée si elle recueille la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est une majorité « relative » : on ne compte que les votants effectifs, abstentions et absents n'étant pas pris en compte. Il suffit que les « pour » l'emportent sur les « contre ».
Relèvent de l'article 24 les décisions de gestion courante et d'entretien de l'immeuble : approbation des comptes annuels, vote du budget prévisionnel, travaux d'entretien et de maintenance, ou encore les travaux rendus obligatoires par la loi. C'est la majorité la plus fréquemment utilisée lors d'une assemblée générale de copropriété.
- Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance
- Abstentions et absents non comptabilisés
- Approbation des comptes et vote du budget prévisionnel
- Travaux d'entretien, de maintenance et travaux obligatoires
Article 25 : la majorité absolue des décisions importantes
La majorité absolue de l'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés, votants par correspondance ou absents. C'est une différence essentielle avec l'article 24 : ici, un copropriétaire absent compte mécaniquement comme un vote défavorable, puisque le seuil se calcule sur la totalité des tantièmes de la copropriété, et non sur les seuls votants.
Sont concernées les décisions importantes : désignation ou révocation du syndic, autorisation de travaux affectant les parties communes, installation d'équipements (bornes de recharge, ascenseur) ou travaux d'amélioration et d'économie d'énergie. Lorsqu'une résolution de l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l'article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24.
- Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents ou absents)
- Désignation et révocation du syndic
- Travaux d'amélioration, d'économie d'énergie et installation d'équipements
- Passerelle 25-1 : second vote possible à la majorité de l'article 24
Article 26 et unanimité : les décisions graves
La double majorité de l'article 26 est la plus exigeante des majorités calculées par seuils : la décision doit réunir la majorité en nombre des copropriétaires (plus de la moitié des membres du syndicat) représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes). Il faut donc franchir simultanément deux seuils : un seuil par tête et un seuil en tantièmes. Cette double exigence protège les décisions qui modifient profondément l'organisation de la copropriété.
Relèvent de l'article 26 les modifications du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Au-delà encore, certaines décisions exigent l'unanimité de tous les copropriétaires : aliénation de parties communes, surélévation de l'immeuble, ou toute atteinte aux droits individuels d'un copropriétaire. Sans l'accord de chacun, ces décisions ne peuvent être adoptées.
- Article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix
- Modification du règlement de copropriété sur l'usage des parties communes
- Unanimité pour l'aliénation de parties communes ou la surélévation
- Protection renforcée des décisions engageant durablement l'immeuble
Bien identifier la majorité avant chaque vote
Avant l'assemblée, le syndic prépare l'ordre du jour en précisant pour chaque résolution la majorité applicable. Une décision adoptée sous un régime moins strict que celui requis par la loi est susceptible d'être annulée par le juge. En cas de doute sur le bon article, mieux vaut s'appuyer sur le règlement de copropriété et, si nécessaire, sur un conseil juridique.
Le recours à un outil de vote en ligne facilite ce travail : les seuils de majorité (article 24, 25, 26, unanimité) peuvent être paramétrés résolution par résolution, les tantièmes sont comptabilisés automatiquement et chaque résultat est calculé sans erreur. Le déroulement reste soumis à vos statuts et aux dispositions légales en vigueur.
- Le syndic indique la majorité applicable pour chaque résolution
- Le règlement de copropriété et la loi de 1965 font référence
- Le calcul automatique des tantièmes sécurise le dépouillement
- En cas de doute, privilégier la majorité la plus protectrice
Questions fréquentes
Quelles sont les différentes majorités en assemblée générale de copropriété ?
La copropriété connaît quatre régimes : la majorité simple de l'article 24 (décisions courantes), la majorité absolue de l'article 25 (décisions importantes comme la désignation du syndic), la double majorité de l'article 26 (modifications graves) et l'unanimité (décisions les plus lourdes, comme l'aliénation de parties communes). Chaque résolution relève d'un seul de ces régimes.
Quelle est la différence entre l'article 24 et l'article 25 ?
L'article 24 (majorité simple) ne compte que les voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance : les absents et les abstentions n'entrent pas dans le calcul. L'article 25 (majorité absolue) se calcule sur la totalité des voix de tous les copropriétaires : un absent y compte donc comme un vote défavorable. C'est ce qui rend l'article 25 plus difficile à atteindre.
Qu'est-ce que la majorité absolue en copropriété ?
La majorité absolue correspond à l'article 25 : une résolution est adoptée si elle réunit la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, présents ou non. Elle s'applique notamment à la désignation du syndic et aux travaux d'amélioration. Si elle n'est pas atteinte mais que la résolution recueille au moins un tiers des voix, la passerelle de l'article 25-1 autorise un second vote à la majorité de l'article 24.
Qu'est-ce que la double majorité de l'article 26 ?
La double majorité exige que la décision réunisse à la fois la majorité en nombre des copropriétaires (plus de la moitié des membres du syndicat) et au moins les deux tiers des voix exprimées en tantièmes. Ces deux seuils doivent être franchis simultanément. Elle concerne les décisions graves, comme la modification du règlement de copropriété portant sur l'usage des parties communes.
Comment se comptent les voix en assemblée générale de copropriété ?
Les voix se comptent en tantièmes (ou millièmes) de parties communes, et non par personne. Chaque lot dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part. Un copropriétaire détenant 250/1000 dispose donc de 250 voix. C'est cette répartition qui sert de base au calcul de chaque majorité.
Que se passe-t-il si la mauvaise majorité est appliquée à un vote ?
Une résolution adoptée sous un régime moins strict que celui exigé par la loi peut être contestée et annulée par le tribunal. Il est donc essentiel que le syndic identifie la bonne majorité (article 24, 25, 26 ou unanimité) pour chaque résolution. En cas de doute, référez-vous au règlement de copropriété et, si besoin, à un conseil juridique, sous réserve de vos statuts.
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