Organiser l'AG du syndicat
des copropriétaires
De la convocation au procès-verbal : maîtrisez chaque étape pour tenir une assemblée générale régulière, sereine et opposable par la preuve, dans le respect de la loi du 10 juillet 1965.
Organiser l'AG du syndicat des copropriétaires est l'une des missions essentielles du syndic : c'est lors de cette réunion annuelle que les copropriétaires approuvent les comptes, votent le budget prévisionnel, décident des travaux et désignent le conseil syndical. Une assemblée mal préparée — convocation incomplète, délais non respectés, majorités mal appliquées — expose les décisions à un risque d'annulation. Ce guide pédagogique détaille, étape par étape, comment conduire une AG régulière et juridiquement solide.
L'assemblée générale de copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, qui fixent des règles précises sur la convocation, l'ordre du jour, les majorités de vote et la rédaction du procès-verbal. Nous passons en revue chacune de ces obligations et les bonnes pratiques pour la tenue de l'AG de copropriété, qu'elle se déroule en présentiel ou à distance — sous réserve, toujours, de votre règlement de copropriété.
Délai de 21 jours minimum, ordre du jour précis et pièces jointes obligatoires : une convocation régulière protège toutes les décisions de l'assemblée.
Chaque question soumise au vote doit figurer à l'ordre du jour, accompagnée du projet de résolution et de la majorité applicable.
Feuille de présence, mandats et pouvoirs consolidés pour vérifier que l'assemblée peut valablement délibérer.
Articles 24, 25, 26 et unanimité : appliquer la bonne majorité à chaque résolution évite la contestation des votes.
Le PV consigne chaque vote nominatif des opposants et défaillants, point de départ du délai de contestation de deux mois.
La convocation du syndicat des copropriétaires : un préalable obligatoire
La convocation du syndicat des copropriétaires est la première étape, et la plus sensible, de l'organisation d'une assemblée générale. C'est en principe le syndic qui en a l'initiative au moins une fois par an, mais le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent l'exiger. La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours avant la date de l'assemblée, sauf délai plus long prévu par le règlement de copropriété.
Pour être valable, la convocation doit comporter l'ordre du jour détaillé, les jour, heure et lieu de la réunion, ainsi que les documents d'information des copropriétaires : comptes de l'exercice, budget prévisionnel, devis pour les travaux envisagés, projets de contrat. Une notification par lettre recommandée, par remise contre émargement ou par voie électronique — lorsque le copropriétaire y a expressément consenti — fait courir le délai et prouve la régularité de la convocation.
- Délai minimal de 21 jours avant l'assemblée (sauf urgence ou délai plus long au règlement)
- Ordre du jour précis : chaque résolution mentionnée et accompagnée de la majorité requise
- Pièces obligatoires jointes : comptes, budget prévisionnel, devis, projets de contrats
- Notification recommandée, contre émargement ou électronique avec consentement préalable
Comment organiser l'AG du syndicat des copropriétaires : ordre du jour et préparation
Bien organiser l'AG du syndicat des copropriétaires suppose de construire un ordre du jour clair et exhaustif. Toute question qui n'y figure pas ne peut donner lieu à une décision : une résolution votée hors ordre du jour est annulable. Le syndic recense donc en amont les points obligatoires (approbation des comptes, quitus, budget prévisionnel, renouvellement du conseil syndical) et intègre les demandes d'inscription des copropriétaires avant l'envoi de la convocation.
Chaque question est formulée sous la forme d'un projet de résolution précisant la majorité applicable. Cette préparation rigoureuse fluidifie la tenue de la séance et limite les contestations. Il est aussi utile d'anticiper la logistique : salle, modalités de participation à distance le cas échéant, désignation du président de séance et des scrutateurs.
- Recenser les résolutions obligatoires et les demandes d'inscription des copropriétaires
- Rédiger chaque projet de résolution avec sa majorité de vote associée
- Prévoir l'élection du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs
- Organiser la participation présentielle ou à distance selon vos statuts
Quorum et majorités : faire voter valablement l'assemblée
Contrairement à d'autres assemblées, l'AG de copropriété ne connaît pas de quorum de présence général : elle peut délibérer quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. En revanche, la validité de chaque décision dépend de l'application de la bonne règle de majorité, calculée non pas par tête mais en fonction des tantièmes de copropriété attachés à chaque lot.
Quatre régimes coexistent. L'article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés) s'applique à la gestion courante. L'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) concerne la désignation du syndic ou certains travaux. L'article 26 (double majorité) vise les décisions importantes. Enfin, l'unanimité reste exigée pour les décisions les plus structurantes. Lorsqu'une résolution relevant de l'article 25 n'atteint pas la majorité requise mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 peut intervenir immédiatement.
- Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés
- Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat
- Article 26 : double majorité (membres et tantièmes) pour les décisions importantes
- Unanimité : réservée aux décisions affectant les droits essentiels des copropriétaires
La tenue de l'AG de copropriété et le procès-verbal
La tenue de l'AG de copropriété débute par l'émargement de la feuille de présence, qui recense les copropriétaires présents, représentés et participant à distance, avec leurs tantièmes. L'assemblée élit ensuite son président de séance, un secrétaire (souvent le syndic) et, si nécessaire, des scrutateurs. Les résolutions sont examinées dans l'ordre du jour, chacune faisant l'objet d'un vote auquel s'applique sa majorité propre.
Le secrétaire consigne le déroulement dans le procès-verbal. Ce document mentionne, pour chaque résolution, le résultat du vote ainsi que les noms et le nombre de voix des copropriétaires opposants, abstentionnistes et de ceux qui n'étaient ni présents ni représentés. Signé en séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs, il est notifié aux opposants et défaillants : cette notification fait courir le délai de deux mois pendant lequel une décision peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Le vote électronique et la participation à distance, possibles pour les assemblées de copropriété, facilitent l'émargement, le calcul des majorités selon les tantièmes et la rédaction du procès-verbal, sous réserve de vos statuts, du RGPD et des recommandations de la CNIL en matière de confidentialité et d'intégrité du scrutin.
- Émargement de la feuille de présence avec les tantièmes de chaque lot
- Élection du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs
- Vote résolution par résolution selon la majorité applicable
- Procès-verbal signé, mentionnant les votes nominatifs des opposants et défaillants
- Notification aux opposants et défaillants ouvrant le délai de contestation de deux mois
Les étapes pour organiser l'AG du syndicat des copropriétaires
Recensez les résolutions obligatoires et les demandes d'inscription, et rédigez chaque projet de résolution avec sa majorité applicable.
Adressez la convocation à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l'AG, avec l'ordre du jour et les pièces obligatoires.
Faites signer la feuille de présence, intégrez mandats et pouvoirs, et consolidez les tantièmes des présents et représentés.
Examinez chaque point dans l'ordre du jour en appliquant la majorité requise : article 24, 25, 26 ou unanimité.
Établissez le procès-verbal signé, puis notifiez-le aux opposants et défaillants pour ouvrir le délai de contestation.
Organiser l'AG du syndicat des copropriétaires repose sur trois piliers : une convocation conforme dans les délais, un ordre du jour précis assorti des bonnes majorités, et un procès-verbal régulier notifié aux opposants et défaillants. Respecter ces étapes, sous réserve de votre règlement de copropriété, rend les décisions de l'assemblée opposables par la preuve.
Questions fréquentes
Qui peut organiser l'AG du syndicat des copropriétaires ?
C'est en principe le syndic qui convoque et organise l'AG du syndicat des copropriétaires, au moins une fois par an. À défaut, le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent demander la convocation. Si le syndic reste inactif, la procédure de convocation par le président du conseil syndical, puis par voie judiciaire, peut être engagée.
Quel est le délai de convocation à respecter ?
La convocation du syndicat des copropriétaires doit parvenir à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours avant la date de l'assemblée, sauf délai plus long prévu par le règlement de copropriété ou cas d'urgence. Un délai non respecté constitue une irrégularité susceptible d'entraîner l'annulation des décisions votées.
Existe-t-il un quorum pour l'AG de copropriété ?
Non, l'AG de copropriété ne requiert pas de quorum de présence général : elle peut délibérer quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. La validité de chaque décision dépend en revanche de l'application de la majorité requise (article 24, 25, 26 ou unanimité), calculée en fonction des tantièmes.
Quelles majorités s'appliquent aux votes en assemblée ?
Quatre régimes coexistent : l'article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés) pour la gestion courante, l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) pour la désignation du syndic ou certains travaux, l'article 26 (double majorité) pour les décisions importantes, et l'unanimité pour les décisions les plus structurantes. Chaque résolution doit indiquer sa majorité dès la convocation.
Que doit contenir le procès-verbal de la tenue de l'AG de copropriété ?
Le procès-verbal consigne, pour chaque résolution, le résultat du vote et les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre, se sont abstenus, ou n'étaient ni présents ni représentés. Signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs, il est notifié aux opposants et défaillants, ouvrant le délai de contestation de deux mois.
Peut-on tenir l'AG de copropriété à distance ou par vote électronique ?
Oui, la participation à distance et le vote électronique sont possibles pour les assemblées de copropriété et facilitent l'émargement, le calcul des majorités et la rédaction du procès-verbal. Leur mise en œuvre doit toutefois respecter vos statuts ainsi que le RGPD et les recommandations de la CNIL en matière de confidentialité et d'intégrité du scrutin.
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